¿QUÉ PASA CUANDO EL
ARRENDATARIO NO PAGA LAS RENTAS?
Que un arrendatario no nos
pague la renta uno o más meses, es una situación para la cual debemos
estar preparados, y saber qué hacer ante este u otro incumplimiento del
contrato de arriendo. Hay que demandar por incumplimiento de contrato de
arrendamiento por parte del arrendatario, y esto a veces es tedioso y tardío en
su resolución.
-Que nos paguen las rentas que nos adeudan (demanda de
rescisión de contrato de arrendamiento por falta de pago)
-Recuperar nuestro bien, (desalojo arrendaticio) con el
objeto de volver a arrendarlo o darle el uso que estimemos conveniente (demanda
restitución de inmueble arrendado).
Y respecto a este punto, hay que
dejar en claro que lograr que un arrendatario que ya nos está adeudando varios
meses de renta, nos pague estas es sumamente difícil, ya sea judicial vía
juicio de arrendamiento por no pago de renta o extra judicialmente vía
negociación, por lo que en estos casos de arrendamiento siempre será
recomendable enfocarse en la recuperación de la vivienda arrendada (juicio de
restitucion de inmueble), puesto que de esta manera podremos optar a
arrendarla nuevamente o venderla, cosa que mientras el inmueble se mantiene
ocupado, no podremos lograr.
Antes de llegar a la instancia
judicial, hay una serie de pasos previos a una posible demanda de como
sacar a un arrendatario que no paga o demanda de arrendamiento por
incumplimiento de pago.
Siempre es recomendable
solucionar estos conflictos antes de llegar a tribunales a través de acuerdos, los
cuales siempre será conveniente documentar, pero si los intentos de acuerdo
fracasan por cualquier motivo, habrá que tener en cuenta algunas cosas antes de
optar por la vía judicial.
No pagar arriendo y
consecuencias. Una vez un arrendatario deja de cumplir con el pago de a lo
menos una renta, el arrendador se encontrará facultado para en primer lugar dar
aviso de que desea ponerle término anticipado al contrato, debido a los
incumplimientos del arrendatario. (A través de una carta desahucio de
arrendamiento), dará al notificado un plazo de 2 meses para hacer
abandono del inmueble. La forma de dar este aviso puede ser por notificación
judicial, por medio de un notario, e incluso por una simple carta certificada.
(NO vale una simple carta o E.mail, para desocupar un inmueble), pero para el
uso de esta última opción será necesario que se acuerde (lo más común) de esta
forma en el contrato explícitamente en una carta de desahucio del contrato de
arrendamiento. Aún así no es un requisito indispensable para poder demandar el
término de contrato en la instancia judicial.
Hay ciertas actitudes que no
podemos adoptar frente al incumplimiento de contrato de arrendamiento por parte
del arrendatario, por ejemplo, no podemos por medio de amenazas intentar
obtener el pago de las rentas o el abandono del inmueble, ni menos aún por la
fuerza física. Tampoco podemos pedir a un tercero que haga estas labores por
nosotros, ya que muchas veces se suele solicitar que desaloje el conserje, puesto
que por más que el inmueble sea de nuestra propiedad, proceder de esta forma
supone un delito, que está regulado en el Código Penal.
También existe la posibilidad de
no tener que recurrir a un juicio de restitución de propiedad, ejemplo:
cuándo el arrendatario abandona el inmueble sin dar aviso al
arrendador, en este caso el arrendador no debe entrar en su bien, aunque
sea su propiedad, sin tener la certificación de abandono de inmueble,
levantando acta, por medio de autoridad competente, del estado en que se
encuentre el bien, al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de
ella al tribunal.
Si luego de haber intentado
solucionar el conflicto producido por el no pago de las rentas, o la no
restitución de inmueble arrendado por abandono, no se ha logrado llegar a buen
puerto, deberemos proceder por la vía judicial, en una demanda de
arrendamiento por falta de pago de rentas o demanda de arrendamiento por
incumplimiento de contrato, lo cual supone reunir algunos requisitos
previos:
-Contrato de arrendamiento, si es que este consta por
escrito.
-Certificado de dominio vigente del inmueble.
-Lista de testigos, la cual debe tener un mínimo de dos y un
máximo de cuatro.
-En caso de haberse enviado carta certificada de aviso
previo, también se debe incluir.
-Recibos de pagos entregados al arrendatario, o en su
defecto transferencias si es que el pago se ha hecho de esta forma.
-En el caso de existir deudas de servicios básicos, las facturas
de estos servicios también se deben acompañar.
No son requisitos indispensables para poder proceder a
un juicio para sacar a un arrendatario, pero de no tenerlos, las
posibilidades de ganar en el juicio para desalojar a un inquilino, se
complican considerablemente.
El abogado que le represente en un juicio
por no pago de arriendo, debe ser un abogado especialista en desalojos y que
tenga experiencia o bastante conocimiento en ello. Los abogados expertos en
desalojos suelen manejarse muy bien con los plazos, eventualidades y costos que
tiene este juicio por desalojo de inquilino
¿CUÁL ES EL OBJETO DE
LA DEMANDA?
Lo que se puede demandar n todas las cuestiones derivadas de
estos contratos, en un juicio de arrendamiento como por ejemplo:
-La restitución del inmueble arrendado, por expiración del
tiempo estipulado de la duración del arriendo, o por la extinción del derecho
del arrendador (por venta o por ejecución legal).
-La terminación del contrato de arrendamiento.
-Indemnización de perjuicios relacionada al contrato de
arriendo.
El juicio de arrendamiento
inmobiliario fue ideado para ser de tramitación muy rápida, por lo que, una vez
interpuesta la demanda de arriendo y notificada esta, las partes vendrán a una
audiencia que se celebrará y en la cual el demandado podrá contestar
la demanda por arriendo, el tribunal intentará que las partes lleguen a
una conciliación, y no produciéndose ésta se pasará a ofrecer la prueba que
cada parte estime conveniente para probar sus alegaciones. Luego, la causa
quedará en estado de ser dictada la sentencia definitiva.
El cuánto se puede demorar el
procedimiento del juicio, dependerá principalmente de qué tan rápido se logre
notificar al demandado, de esta manera si se notifica lo más pronto posible al
demandado, después de interpuesta la demanda por terminación de contrato de
arrendamiento, hasta la entrega de la sentencia de arrendamiento se podría
demorar entre dos a tres meses, pero si por el contrario nos retardamos que se
efectúe la notificación, este plazo se puede extender a los 5 o 6 meses, afectando previsiblemente,
el cuánto dura un juicio extraordinario de arrendamiento.
Existe un desalojo exprés,
que no aparece en el código civil. Tiene que ver más con una denominación
particular que un procedimiento de demanda desalojo judicial mismo. La sugerencia,
es planificar detalladamente esta etapa con asesores especialistas en desalojos,
ya que es una etapa que no todos manejan muy bien y es un tanto desconocida
para los que no tienen experiencia en ella.
Una vez que se ha dictado
sentencia, y en el supuesto que esta nos dé el favor en nuestra calidad de
arrendadores, se tendrá que pasar a una siguiente etapa, la de cumplimiento, en
la cual se debe solicitar al tribunal la autorización para que por medio de
receptor judicial se inste a salir al arrendatario, si es que este ya no se ha
ido por su propia voluntad, y eventualmente también tendremos que solicitar el
auxilio de fuerzas de seguridad, en los casos en que nuestro antiguo
arrendatario se niega a salir por buenas maneras.
Los costos que dicen relación con
el procedimiento de juicio, comprenden la contratación de un abogado, la
contratación de un procurador encargado de la notificación de la demanda
de terminación de contrato de arrendamiento, y también de tomar la declaración
de nuestros testigos. Posteriormente en la etapa de cumplimiento de la
sentencia, también habrá que recurrir a un receptor para efectuar este trámite,
y también en caso de que se tenga que desalojar por la fuerza al arrendatario,
será necesario contratar a un cerrajero para que fuerce las cerraduras del
inmueble. Los más variables podrían ser los del abogado especialista, además si
no se llega a un acuerdo de desalojo con quien vivía allí, toda esta diligencia
judicial podría contemplar más que solo un cerrajero (como receptores extra,
policía, mudanzas, etc.).
¿Quién corre con estos gastos?
Por sentido común, es el arrendador quien corre con todos los gastos de
la demanda de arrendamiento inmobiliario, sin perjuicio que, con una
sentencia favorable, se pueda introducir una demanda de cobro de rentas de
arrendamiento, si es que no las pagase el deudor, o una demanda civil por
incumplimiento de contrato de arrendamiento.
¿QUÉ PASA SI TU
PROPIEDAD ESTÁ OCUPADA?
Cuando un inmueble que nos
pertenece ha sido ocupado por terceros que hacen uso de él como si fueran
dueños, la única opción ajustada a la ley que tenemos para obtener el desalojo
de estos ocupantes, y la restitución del inmueble, consiste en
un juicio pero que en sus fundamentos jurídicos se trata de una
cuestión bastante distinta: estamos hablando del juicio de Desalojo, este está
expresamente reglamentado en el Código de Procedimiento Civil. Constituye
también Desalojo la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por
ignorancia o mera tolerancia del dueño, en el cual se tendrán que probar todas
las circunstancias que constituyen este, como la inexistencia de un contrato,
el dominio sobre el inmueble, etc.
Hay que tener en cuenta que el
juicio de Desalojo es más largo y engorroso. La prueba se centrará en acreditar
que el demandante es dueño del inmueble tomado, y que quienes lo ocupan,
carecen de título alguno para hacer uso de él y que tampoco han sido
autorizados por su verdadero dueño para ello. Respecto a las personas que
ocupan indebidamente un inmueble que nos pertenece, se debe hacer hincapié en
que la fuerza no es el camino para desalojarlos del lugar, si no que siempre,
en caso de que no se logre un acuerdo extrajudicial para que se haga abandono
del inmueble, debemos recurrir a la justicia para obtener la restitución de este.
Existe un desalojo exprés, que no aparece en el código civil. Es una
opción personal, sin garantía de buen final de desalojo, debe planificar con asesores
especialistas en desalojos, porque puede ser costoso e incluso doloso y derivar
su caso a los tribunales.
Las prevenciones y
recomendaciones que aquí se formulan, tienen solamente por objeto dar una
orientación a los futuros arrendadores y arrendatarios de la regulación y de
las consideraciones extrajurídicas que hay que tener al momento de celebrar un
contrato de arriendo, o al momento de su ejecución o finalmente en la instancia
judicial, para que al momento de presentarse las dificultades que aquí también
se han tratado, se tenga claro cuáles son los pasos a seguir para superarlas
sin mayores sobresaltos. Siempre tendrá que consultar con un abogado
especialista en esta materia.
